物业公司并购法律尽职调查实务要点

随着中国房地产的并购热潮强势来袭，关于地产并购的文章早已挤占各大媒体平台，屡见不鲜。但随着地产行业的角逐进入下半场，购房者的需求将转向品质或增值服务的提升方面，地产商可能就需要从地产开发延伸到细分领域寻求更多机会。物业服务企业作为居住后市场的重要主体，细分领域的重要一环，已经被越来越多的地产商关注，物业这条曾经的分支链条逐渐成为衡量房产价值的重要标准之一。国内知名地产商早已成立独立的物业公司，用创新思维盘活物业服务作为劳动密集型产业所蕴含的巨大生产力，以并购迅速占据市场份额，奠定竞争优势，万科物业并购、花样年物业并购就是典型。因此，未来律师在物业并购方面将有更多施展空间，关于物业并购的尽职调查就将成为律师的重要业务领域。

为此，笔者结合办理过若干起物业并购尽职调查的经验，拟通过对尽职调查清单中关于物业项目的核查要点进行梳理，在常规尽调核查项目之外，侧重于分析物业并购的特殊性，总结物业并购需要特别关注的风险点与注意事项，以作实务参考。

一、物业服务合同与备案证明

物业服务合同作为物业服务企业有权开展物业服务的合同依据，详细记载了物业项目的基础信息，结合物业服务合同备案证明，首当其冲应成为物业并购尽职调查的核查重点。审阅物业服务合同时需要关注的信息主要有：物业名称、物业类型、委托单位、项目地址、总建筑面积、合同期限、房屋户数、车位数、物业服务费标准、其他费用标准、物业管理用房、公共部位经营收益的约定、合同续期的约定、维修基金的约定等。在核查物业服务合同过程中需要注意的要点包括：

（一）前期物业服务合同的特殊性

这里需要区分两类物业服务合同：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，签订的是前期物业服务合同。在业主委员会成立后，由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的是物业服务合同。

由于国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，《物业管理条例》第24条规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个人或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”因此，前期物业服务合同的物业服务企业是要求通过招投标或者协议方式选聘的，在尽职调查中要注意收集招投标材料或经有权部门批准采用协议方式选聘的材料。

实践中，开发商往往将旗下开发的小区物业项目交给自己或关联方的物业服务企业进行管理，通常是没有经过招投标程序。由于上述行为违反了《物业管理条例》关于招投标或协议选聘的程序规定，所签订的前期物业服务合同可能存在无效的法律风险。

另外，前期物业服务合同存在合同自动终止的特殊情况，《物业管理条例》第26条规定：“根据前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”因此，在尽职调查过程中，需要关注前期物业服务项目是否具备成立业主委员会的条件、是否已成立或筹建业主委员会、物业服务企业是否已经与业主委员会协调新签物业服务合同、是否存在物业项目丧失的可能，一旦物业项目存在终止风险，这将对目标公司的并购价值判断产生较大影响。

（二）与业主委员会签订的物业服务合同是否合法合规

根据《物权法》及《物业管理条例》的规定，选聘和解聘物业服务企业属于由业主共同决定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。也就是说，业主委员会只有按照业主大会的授权与物业服务企业签订物业服务合同，其本身并不具有选聘、解聘物业服务企业的权利。实践中，物业服务企业往往重视与业主委员会签约这一环节，而容易忽视业主委员会是否已经取得业主大会授权。因此，对于业主选聘的物业服务项目，尽职调查中需核实业主以及业主大会同意选聘物业服务企业的决议材料，比如“双过半证明”。

对于业主委员会未经业主大会的授权擅自与物业服务企业签订物业服务合同的情况，根据《物权法》及《物业管理条例》的规定，权益受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条的规定，业主请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

（三）物业服务收费标准问题

物业服务收费应当遵循合理、公开、收费标准与服务水平相适应的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。因此，尽职调查过程中需要关注当地物业服务收费关于政府指导价的适用范围，尤其需关注当地对前期物业服务收费是否存在政府指导价的规定，项目的前期物业服务收费是否存在超过政府指导价的情形。

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”因此，一旦发现物业服务收费过高，这对于物业服务费超过标准的部分，存在业主主张退还已收取违规费用的法律风险。

（四）物业服务合同是否依法办理备案手续

根据《物业承接查验办法》（建房［2010］165号）第29条规定：“物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：（一）前期物业服务合同。”物业服务企业应当依法向房地产行政主管部门办理物业服务合同的备案，尽职调查中需要核查目标公司依法备案物业服务合同的情况，包括是否备案以及是否在规定时限内备案。

另外，还需关注物业所在地的具体操作规定，例如《福建省物业管理条例》第27条规定：“新建物业出售前，建设单位应当选聘物业管理企业进行前期物业管理，签订前期物业服务合同，并在三十日内报物业所在地的县（市、区）人民政府房地产行政主管部门备案。”《福州市物业管理若干规定》第20条规定：“物业服务企业承担物业管理事务，应当按照相应的资质条件签订前期物业服务合同或者物业服务合同，合同应当向县（市、区）房地产行政主管部门备案。”一旦目标公司未依法备案物业服务合同的，房地产行政主管部门有权责令限期报送备案，逾期不报送备案的，可能面临一定数额的罚款等处罚。

二、物业管理用房

物业管理用房作为物业服务企业开展日常物业服务的办公场所，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，《物业管理条例》第30条明确规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”

关于物业管理用房的具体配置和面积，还需关注物业所在地的具体规定，例如，《福建省物业管理条例》第33条和第60条规定：“建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：（一） 建筑面积十万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置，但最少不低于五十平方米； （二） 建筑面积超过十万平方米的，超过部分按照千分之二配置。建设单位未按照规定配置物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处以十万元以上五十万元以下的罚款。逾期无法提供物业管理用房的，责令建设单位按该物业管理区域物业销售平均价格向全体业主交纳规定面积的物业管理用房等价房款，并存入该物业管理区域专项维修资金专户。”

因此，在尽职调查中如核查发现建设单位未按规定配置并移交物业管理用房的情况，目标公司应要求建设单位按照法律规定补足物业管理用房面积。

三、承接查验情况

承接查验是物业服务企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。在尽职调查中，应当注意核查承接查验文件是否完备、建设单位移交资料是否齐全，以防范因承接问题而产生的潜在纠纷。实践中，由于开发商往往处于强势地位，为了能够承接物业服务项目，前期物业服务企业的承接查验可能会流于形式，对开发建设遗留问题特别是隐蔽工程、安防监控系统、电梯质量问题等敷衍了事留下隐患。对承接查验情况的核查需要重点关注如下几个问题：

（一）承接查验文件资料

根据《物业管理条例》第28条的规定：“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。”关于承接查验的具体操作要求，需关注《物业承接查验办法》及物业所在地的具体规定。例如，福州市区的物业项目，根据《福州市物业管理若干规定》第26条规定：“物业服务企业承接物业服务时，建设单位应当向物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备清单，并共同对共用部位、共用设施设备进行查验，具体验收程序和标准按照国家有关规定执行，建设单位应当对物业服务企业提出的物业质量和设计问题以及其他遗留问题及时解决。查验结束后，双方应当按照规定签订承接查验书。”

（二）建设单位移交资料

根据《物业管理条例》及《物业承接查验办法》的规定，建设单位应当向物业服务企业移交以下资料：（1） 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2） 共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；（3） 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；（4） 物业质量保修文件和物业使用说明文件；（5） 承接查验所必需的其他资料。

若未依法移交上述相关资料，根据《物业管理条例》第59条规定：“违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。”建设单位将面临一定数额的罚款等行政处罚。

四、专项维修资金情况

专项维修资金的管理及使用情况，也是作为物业项目收购方需要关注的要点。由于法律规定及实际操作的局限性，专项维修资金申请使用和续筹困难，部分物业服务企业甚至从未开立专项维修资金使用专户或提出使用专项维修资金的建议，直接由当地建设主管部门代管专项维修资金，或者已申请使用专项维修资金但未按要求规范使用，在专项维修资金的管理方面较为混乱。

由于法律尽职调查不会涉及目标公司账目情况的详细核查，因此可建议收购方聘请专业的会计师对目标公司进行财务尽职调查，对目标公司账目上专项维修资金的存储、使用情况进行重点调查。同时还需关注物业所在地关于专项维修资金的具体操作规定，例如福建省内的项目就需要查阅《福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法》（闽建房［2009］30号）。

五、业委会成立情况

如前所述，业委会的成立与否直接关系到前期物业服务合同的效力以及物业项目的得失。因此，在尽职调查中，需要关注物业项目是否成立业委会，或者是否具备成立业委会的条件。例如，根据《福建省物业管理条例》第6条规定：“一个物业管理区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上，或者首套物业出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。”福建省要求出售并交付使用的物业建筑面积达到50%以上，或者首套物业出售并交付使用已满两年的，应当成立业主大会，再由业主大会选举产生业委会。

六、物业费收取情况

物业费是物业服务企业重要的收入来源，物业费的收取情况关系到物业服务企业的生存与发展，这必然是收购方需要关心的问题。然而，实践中大部分物业项目的物业费收取情况不容乐观，常见的原因有以下几点：

（一）根据《物业管理条例》第41条规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”因此，未售物业的物业费应由建设单位交纳，但实践中物业服务企业往往未收取这部分费用。

（二）物业服务企业对于从关联方承接的物业项目，在物业服务的收费方面通常不规范，未收或未足额收取物业费的情况司空见惯。

（三）物业服务企业催缴物业费的手段滞后，一般是通过电话催缴、催费单贴门上或挂号信邮寄、上门催缴、跟踪催缴等方式向业主进行催收，并未及时采用诉讼手段催缴，导致最终无法收回业主欠缴的物业费。

因此在并购尽调中，需要对物业费收取情况及存在的问题进行全面核查了解，并以此作为评估项目收益的依据。

七、物业项目外包情况

物业服务是一项集保安、保洁、绿化、电梯维护等各方面于一身的多功能全方位服务，实践中，大多数物业服务企业会通过服务外包的方式将保洁、绿化、电梯维护等工作外包给其他企业。根据《物业管理条例》第39条规定：“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”也就是说，法律不禁止物业服务企业外包部分物业服务业务，但明确禁止全部外包。

如果物业企业存在全部外包的情况，根据《物业管理条例》第60条规定：“违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”目标公司将面临罚款甚至吊销资质证书的行政处罚风险。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一） 物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同。”目标公司还面临所签订的外包协议无效的法律风险。

八、公共部位经营性合同情况

根据《物权法》的规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因此，在尽职调查中，除了需要关注《物业服务合同》中关于“公共部位经营收益”的约定之外，还需留意物业服务企业与第三方签订的公共部位经营性合同的情况。实践中，物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的情况很常见，比如小区广告牌的租赁等。而大部分《物业服务合同》尚未对公共部位经营收益的归属、使用、收益分配作出明确约定，物业服务企业通常也未能提供关于经营性收益公示的任何留痕资料。

因此，一旦核查发现存在公共部位经营性行为未经相关业主、业主大会同意或未对经营性收益情况予以公示，根据《物业管理条例》第64条规定：“违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：（三） 擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。”目标公司可能面临返还经营性收益，以及5万元以上20万元以下罚款的法律风险。

九、关联交易

由于开发商往往会自行组建物业公司来承接自己开发的房地产物业项目，因此，对于这类由开发商设立的物业服务企业，律师的尽职调查工作应更加谨慎。

在尽职调查中，需要对目标公司的关联方进行仔细梳理，并结合目标公司签署的合同，对合同相对方进行查询，核查目标公司与关联方的关联交易情况。对于目标公司对于关联方象征性收取物业费用或变相免费提供物业服务的物业项目，收购方并购目标公司后的经营成本较大，建议提前做好相应的防范措施。

另外，如果目标公司与关联方的关联交易频繁，往往存在关联方占用目标公司巨额资金的情况，需要核查目标公司与关联方是否就往来占款签订书面协议。对于未签订任何书面协议的往来占款，建议目标公司股东与关联方就往来占款的性质、金额、发生时间、用途、还款期限等进行书面确认，并提供相应的担保。

结语：

物业并购项目的尽职调查因其行业特殊性，纷繁复杂程度绝非三言两语可以描述。然而这也就是房地产项目业务乃至律师业务的专业化魅力所在。并购专业复杂程度越高，律师在并购交易中的作用愈加凸显。因此，律师是否掌握物业并购尽职调查核查要点会决定最终呈现给客户工作成果的质量，更会直接影响并购交易的达成。本文所涉及的问题都是笔者结合办理物业并购尽职调查的经验提炼而来，由于经验有限，尚有诸多不足之处，本文权当抛砖引玉，以期引起大家对于物业并购尽职调查中各种问题的讨论与交流，提升律师专业化服务质量。