“一房一价”对开发商定价权的影响及法律风险

       在国务院接连出台房地产市场宏观调控政策背景下，发改委于2011年3月16日发布通知，决定从2011年5月1日开始施行《商品房销售明码标价规定》。
    由于《商品房销售明码标价规定》（以下简称《规定》）的核心内容是开发商要按照申报价格对外销售且在销售时必须公示每套商品房的销售价格，因此，《规定》被通俗的称呼为“一房一价”。从发改委通知内容来看，《规定》的目的在于加强房地产市场价格监管，解决商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈等问题。那么，“一房一价”施行后，开发商在商品房定价上将会受到哪些影响？对购房者又会起到什么作用？开发商违反《规定》又将面临哪些风险？本文从《价格法》、《行政处罚法》等法律角度，对上述问题进行简要分析：
    一、开发商对商品房仍享有自主定价权，仅是上调价格将受到约束
    《价格法》规定，商品的价格制定有三种形式：政府指导价、政府定价和市场调节价。只有列入国务院和省级人民政府制定的定价目录的商品才实行政府指导价或者政府定价。除此之外的商品均为市场调节价，即经营者有权自主决定商品的价格。
    在房屋价格方面，目前政府的定价目录只包括了经济适用房和公有住房，并不包含普通商品房。可见，商品房属于市场调节价范畴，开发商对商品房享有自主定价权，而且开发商是有权根据市场状况、自身经营情况等各种因素提高或者降低商品房销售价格的。因此，从法律层面来讲，开发商对商品房是有自主定价权的。
    由于商品房属于市场调节价，开发商对商品房有自主定价权，发改委及价格主管部门是不能直接干预开发商对商品房的具体定价。但出于控制房价的压力，政府又必须采取一定措施控制开发商随意涨价。因此，政府主管部门便使用其对商品明码标价的管理职能，通过施行“一房一价”政策，对开发商的调价权利进行约束，即开发商必须按照申报价格明码标价对外销售商品房。虽然《规定》只规定开发商可以降价，打折，没有规定开发商不能提高商品房价格，但在价格申报和价格公示的要求下，如果开发商要涨价，就必须再次申报并重新明码标价，否则只能按照原申报价格销售。在政府主管部门控制价格申报环节的情况下，开发商肯定无法再像《规定》施行之前那样随时提高价格并直接按照新价格销售商品房。
    因此，《规定》从形式上看并没有违反《价格法》关于市场调节价的规定，开发商对商品房仍享有自主定价权，但政府通过价格申报这一行政管理手段，使得开发商上调价格的权利受到约束，以此达到控制开发商随意涨价的目的。
    但应注意的是，《规定》在这个问题上存在漏洞，开发商极有可能利用该漏洞来规避不能随时涨价的制约，即开发商可以在充分考虑后期可能的涨价幅度后制定一个较高的价格，以该价格进行申报。在销售过程中，开发商可视市场情况实时调整优惠折扣及优惠折扣条件。由于《规定》允许开发商降价、打折销售，且降价、打折属于经营者自主经营的权利，政府主管部门是无权干涉的。因此，开放商通过这种降低优惠折扣以及变更优惠折扣条件的方式，可以随时提高实际销售价格，进而实现高房价高收益的目的。
    二、“一房一价”政策在价格信息公开上有助于保护购房者的权益
    对开发商来说，价格信息一直是商品房销售的关键所在。当商品房开始销售后，价格并不是一成不变的。开发商会根据供求关系的变化、销售节奏的变化，以及回款要求对价格不断进行调整。比如项目推出后房源供不应求，开发商肯定会随时提高价格。但如果开发商资金链紧张，需要尽快回款，那么会相应调低价格。一旦开发商摆脱资金压力的时候，则会暂停销售，等待整体市场价位上升后再销售，或者再次提高价格。虽然自主定价是开发商的权利，但这些价格调整和变化信息是购房者无从了解和掌握的，主动权全部在开发商手上。因此，在商品房买卖关系中，购房者始终处于价格信息不对称的不利地位。
    但《规定》的施行将有助于改变开发商对商品房价格信息单方垄断的局面。按照《规定》要求，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，开发商要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。开发商应当对每套商品房进行明码标价，明确公示代收代办收费和物业服务收费，不得在标价之外加收任何未标明的费用。而且开发商还有义务明确标示与商品房价格密切相关的因素。
    上述规定在规范开发商标价行为的同时，也限制了开发商随意操控销售价格的空间。因此，对购房者来说，《规定》将会在价格信息公开这一问题上有效地保护购房者的权益。
    三、开发商违反《规定》将面临行政处罚的法律风险
     在实践中，大多数开发商通过销售广告等方式公布的价格仅仅是均价，或者是最低价。由于每套房子楼层、朝向、户型的差异，价格肯定都不一样。但这些价格差异，开发商一般是不会公开的。购房者经常会发现，按照开发商广告标示的价格来看房，在开发商的销售现场却查看不到具体的房屋价格信息，找到对应的房子更是不可能。
    针对上述行为，住房和城乡建设部在2010年4月就曾经发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求开发商对商品房进行明码标价且一次性公开房源。但该政策实际上没有落实到位，现实当中大量开发商仍存在上述行为。但在目前中央政府对房地产市场进行一轮又一轮严格调控的背景下，本次价格主管部门极有可能对开发商违反“一房一价”政策的行为从严进行认定，并根据《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等相关法律法规的规定对开发商做出行政处罚，例如：
    1、违反明码标价规定的，责令改正，没收违法所得，可以并处5000元以下罚款；
    2、利用虚假或者使人误解的价格手段诱骗消费者交易的，责令改正，没收违法所得并处违法所得5倍以下的罚款，没有违法所得的，处5万以上50万以下罚款。该项处罚已有实例。据国家发改委网站3月28日发布的消息，江西省赣州市物价局近期对江西云星房地产开发有限公司在销售商品房过程中，以价格欺诈的手段欺骗消费者的价格违法行为进行了查处，责令江西云星房地产开发有限公司退还违规收取的“诚意金”和各项代收费，并处以法定最高额度50万元的罚款。该处罚被众多媒体评论为“一房一价”的首张罚单。
    但就目前单套商品房动辄百万元的价格相比较，5000元以下罚款或最高50万元的罚款在开发商的开发成本中几乎可以忽略不计。所以，虽然相关的处罚规定对于规范开放商的价格行为有警示作用，但在违法成本过低的情况下，将无法保证政策调控目的的完全实现。